10°C ابری
اوقات شرعی
  • سه شنبه،29 آبان 1397
  • ورود
 
       
      • ارزش معاملاتی املاک با توجه به منطقه آن تعیین می شود

        ارزش معاملاتی املاک با توجه به منطقه آن تعیین می شود

        محمد حسین قاسمی
        ارائه شده در
        کلمات کلیدی :
        روستاها بزرگ می شوند ، و در توسعه های بعدی ، یا با پیوستن چند روستا به یکدیگر شهر شده ، و خود به عنوان هسته های اولیه شهرها - به دلیل وابستگیهای حاکم بر اندیشه بزرگان روستا - سعی در حفظ بافت ارگانیک ...
        روستاها بزرگ می شوند ، و در توسعه های بعدی ، یا با پیوستن چند روستا به یکدیگر شهر شده ، و خود به عنوان هسته های اولیه شهرها - به دلیل وابستگیهای حاکم بر اندیشه بزرگان روستا - سعی در حفظ بافت ارگانیک و اولیه می نمایند و کمتر از تاثیرات ناشی از ساخت و سازهای جدیدی که توسط مهاجران صورت میگیرد تأثیر می پذیرند .
        علیرغم اینکه جانمایی اولیه روستاها به دلایلی نظیر وجود آب ، زمینهای مسطح برای زراعت ، و یا مکانهای مناسب باغداری و دامداری ، و همچنین برخورداری از امنیت از جهات مختلف نظیر جاری شدن سیلاب ، ریزش کوه و هجوم غارتگران بوده است ؛ لیکن جهت های توسعه آنها ، بر اساس محدودیتها و پتانسیل زمینهای پیرامون آنها خواهد بود .
        تا هنگامی که توسعه و رشد شهرها به صورت طبیعی انجام می شود بافتهای جدید با بهره مندی از مصالح ، امکانات و فناوریهای نوین ایجاد میشوند ، و اصول و ضوابط شهرسازی نیز در آنها رعایت میشود ، به همین جهت نیز به تدریج از معابر ، مبلمان ، تأسیسات و تجهیزات شهری لازم بهره مند میشوند ؛ در حالیکه موارد یاد شده در محدوده هایی که قبلاً ایجاد شده اند دچار فرسودگی و استهلاک می شوند ، و اگرچه از کمیت بیشتری برخوردارند ؛ لیکن کیفیت آنها تنزل کرده است ، این رویه تا زمانی ادامه می یابد که دلایل خاصی نظیر فاصله گرفتن بیش از حد امکانات و فرصتها ، بروز خشکسالی و مواردی از این قبیل باعث هجوم بی رویه روستائیان به شهرها پیش نیامده است ؛ که در این صورت ، اکثر مهاجران کسانی خواهند بود که در شرایط مالی و اشتغال مناسبی قرار ندارند ، و از سر استیصال و اجبار برای ادامه بقا مهاجرت کرده اند .
        این گونه مهاجرتها قالباً به اسکان در حاشیه شهر بصورت زاغه نشینی ، و سکونت در بناهایی که فاقد کیفیت مناسب هستند می انجامد ، احداث بناها با شیوه های غیر اصولی ، شبانه ، بدون رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی ، بدون اخذ پروانه ، صورت می گیرد ؛ تشدید فعالیت زمین خواران و دلالان را به همراه دارد و نتیجه آن معمولاً تضییع حقوق سایر شهروندان و شهرداریها به دلیل عدم رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی ، نداشتن سر پناه مناسب و امن برای ساکنان ، و حتی بعضاً تصرف زمین دیگران و معمولاً به تأخیر افتادن خدمات لازم شهری را به همراه دارد . با توجه به موارد گفته شده روند رشد ، توسعه و بهبود مناطق شهری جهت دیگری میگیرد و صرف نظر از روستاهای اولیه که زیر بنای ایجاد شهر بوده اند و به دلیل همان تمایلات گفته شده بزرگان و ساکنان آن ، سیر توسعه آنها متوقف ، و هر روز بیشتر از روز قبل فرسوده و مستهلک میشوند ( و سر انجام به بافت فرسوده تبدیل میشوند ) ، سایر بخشها در توسعه و بهسازی از رشد بیشتری بهره مند میگردند.
        بدیهی است افرادی که از توان مالی بیشتری برخوردار هستند ؛ برای فرار از حاشیه نشینی و زندگی در مناطق برخوردار ، تمایل بیشتری به اسکان در این نقاط داشته باشند . و حتی ممکن است با شناسایی نقاط مناسب از نظر آب و هوا ، و چشم انداز های مناسب جهت های توسعه شهر ، و مکان بافتهای توسعه را تعیین نمایند . اینگونه افراد ضمن احداث بناهای با کیفیت بالا و زیبا ، بهسازی محیط زیست خارج از منزل را با کفپوش کردن پیاده روهای مقابل ، نصب پروژکتور و تیرهای برق مناسب ، احداث و کاشت باغچه و درخت دلخواه ، و حتی احداث معابر و . . . آغاز می نمایند ، و در بعضی از موارد برای نوسازی و بهسازی سایر مبلمان محله خود ، مشارکت نموده ، و با پرداخت حقوق دستگاههای خدماتی و شهرداریها ، انگیزه را برای فعالیت مضاعف دستگاههای مذکور در این مناطق افزایش میدهند.
        اینگونه شهروندان علیرغم اینکه متحمل هزینه میشوند ؛ لیکن از منافع حاصل از این توسعه ها مانند جایگاه و منزلت اجتماعی محل سکونت ، و ارزش افزوده املاک و ساختمانهایشان بهره مند میشوند ؛ و نتیجه آن فاصله گرفتن بیش از پیش این مناطق از نظر برخورداری از امکانات و توسعه شهری ، نسبت به سایر مناطق خواهد بود .
        با توجه به مطالب گفته شده محلات مختلف شهرها دارای سطوح متفاوت از نظر برخورداری از امکانات ، تجهیزات و تاسیسات شهری هستند .
        گروه اول مناطقی از شهر هستند که به هر دلیل از امکانات بیشتری برخوردارند ، این مناطق برخوردار نامیده می شوند .
        گروه دوم مناطقی هستند که به دلایلی نظیر هجوم های بی رویه به حاشیه شهر ، دارای حداقلهای امکانات شهری بوده ، و به مناطق غیر برخوردار معروف هستند .
        سایر مناطق نیز با توجه به میزان برخورداریهای گفته شده در حد فاصل این دو منطقه قرار دارند ، و با توجه به برخی شاخص ها که مبین میزان توسعه یافتگی هستند ، میتوان آنها را نیز دسته بندی کرد .
        در بررسیهای به عمل آمده بر روی شهر مشهد مشاهده می شود مناطق کمتر برخوردار معمولا در حواشی شهر ، و مناطق توسعه یافته تر ، در مرکز و متمایل به غرب شهر قرار دارند ، و بافتهای فرسوده که همان روستاهای اولیه و زیر بناهای ایجاد شهر مشهد هستند ، در بطن شهر دیده میشوند .
        با توجه به موقعیت مکانی ، سیما و منظر معابر و ساختمانها ، فزونی و در دسترس بودن بیشتر امکانات ، تمایل همه شهروندان به سکونت و فعالیت در مناطق بیشتر برخوردار توجیه پذیر است ، به همین جهت رشد و افزایش بهای املاک و مستحدثات این مناطق بیشتر از سایر مناطق است . در هر صورت افرادی هم که در مناطق کمتر برخوردار ، و حتی اقشار محروم هم حق زندگی در شهر و بهره مندی از امکانات و خدمات شهری را دارند ، و اگرچه ممکن است این افراد نتوانند در بهسازی و توسعه معابر ، فضاها و به صورت کلی محله خود مشارکت مالی مؤثری داشته باشند ، و چه بسا نتوانند حقوق مسلم دستگاههای خدماتی را برای خدمات مستقیمی که دریافت مینمایند بپردازند ، اما ساکنان شهر بوده ، و بسیاری از فعالیتها و امور شهر توسط آنان صورت میگیرد ؛ و به عبارتی دیگر نگهداری ، نوسازی و توسعه خدمات شهری با دست و بازوی آنان است .
        آنچه مسلم است پذیرفتن فاصله میان مناطق مختلف شهری ، با هر توجیهی که باشد ، قطعا مطلوب نیست ؛ و اتخاذ تدابیر لازم و تلاش برای کاهش فاصله توسط مسئولان ، اولین اندیشه ایست که در اذهان پدید می آید ، که اندیشه ای درست ، و سعی در تحقق آن اجتناب ناپذیر است . در همین راستا بسیاری از قوانین ، مقررات ، بخشنامه و دستورالعملهایی که صادر میشوند ، با بیان شاخصهایی مانند جمعیت شهر و یا درجه شهرداری شهر ، کلانشهرها و سایر شهرها ضوابط برقرار شده متفاوتی را حاکم مینمایند و جهت های توزیع اعتبارات را تعیین مینمایند .
        دولت ، مجلس و وزارتخانه ها بر اساس شاخصهای بیان شده بدون در نظر گرفتن ویژگیهای محلی و محدودیتها و فرصتهای بومی شهرها ، تصمیم گیری مینمایند ؛ و به فاصله سطح توسعه یافتگی در درون بیش از یکهزار شهر نمی توانند بپردازند ، به همین جهت میتوان گفت تأسیس شوراهای اسلامی شهر بهترین راه کار علمی و اجرایی برای اتخاذ تصمیم های منطبق بر واقعیتهای محلی و بومی هستند .
        شوراهای اسلامی شهر در کنار سایر وظایف ، شناسایی شهر در ابعاد مختلف از جمله سطح توسعه یافتگی و درآمدی را در دستورکار خود قرار داده ، و مصوباتی را نیز برای کاهش فاصله های یاد شده میگدرانند ، که از جمله مهمترین مصوبات شورای اسلامی شهر مشهد در این خصوص را میتوان تعیین k ( ارزش معاملاتی ساختمان ) ، که شاخصی برای تعیین تخلفات ساختمانی توسط کمیسیونهای ماده صد قانون شهرداریها است را بر اساس قیمت منطقه ای یا همان ارزش معاملاتی ساختمان موضوع ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم دانست ؛ که بیانگر تشخیص راهکاری مؤثر و درست ، برای مقابله موثرتر با تخلفات ساختمانی در مناطق برخوردار است ، زیرا تخلف در این مناطق از نظر اقتصادی دارای توجیه کافی و سود هنگفت است ؛ کما اینکه ساختمانهای احداث شده در مناطق برخوردار ، اگرچه ممکن است از سازه های مشابهی که در سایر مناطق استفاده میشوند بهره گیرند ، لیکن نوع مصالح و کیفیت کار ، تجهیزات و تأسیسات و دکوراسیون داخلی این ساختمانها بسیار متفاوت با ساختمان های سایر مناطق است ؛ پس باید برای مقابله با تخلفات ساختمانی در این محدوده ها ، از ضرایب و جرایم بالاتری استفاده کرد تا تأثیر گذاری لازم را برای پیشگیری داشته باشد .
        حال با بیان مطالب و مثال فوق به موضوع اصلی متن که همان تقسیم بندی شهر به حوزه های درآمدی پنجگانه ، که میتواند از مصوبات راهبردی شورای اسلامی شهر مشهد بشمار آید می پردازیم .
        در اجرای ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم ، شهر مشهد به 73 بلوک تقسیم گردیده است ، و ارزش معاملاتی املاک شهر با توجه به قرار داشتن در هر یک از بلوکها تعیین میگردد .
        صرف نظر از املاک واقع در حاشیه معابر اصلی ، معمولاً سطح هر بلوک از یکنواختی در بهره مندی خدمات و میزان توسعه یافتگی برخوردار است ، و فاصله چندانی میان نقاط مختلف بلوک با یکدیگر از این نظر دیده نمی شود ، به همین جهت شهرداری مشهد به درخواست شورای اسلامی شهر ، بررسیهای گسترده ای را برای شناسایی و تقسیم بندی هر بلوک در یکی از حوزه های درآمدی پنجگانه انجام داده ، و نتیجه را طی لایحه شماره 45730/21 مورخ 10/6/87 به شورای اسلامی شهر اعلام میدارد . لایحه پیشنهادی که طی شماره 3521/ 3/ ش مورخ 18/9/87  به تصویب رسیده و برای اجرا به شهرداری ابلاغ میگردد . با ابلاغ مصوبه مذکور حوزه های درآمدی شهر مشهد از سه حوزه برخوردار ، کم برخوردار و غیر برخوردار به پنج حوزه تقسیم میشوند.
        شهروندان محترم میتوانند با مراجعه به نقشه شهر مشهد که در آن محدوده هر بلوک مشخص گردیده است و رجوع به جدول موضوع مصوبه فوق الذکر در همین صفحه ، ضمن اطلاع از میزان توسعه یافتگی منطقه محل سکونت خود ، جایگاه ملک شان را برای چگونگی محاسبه برخی از حقوق و مطالبات شهرداری و همچنین محاسبه جرایم و تخلفات ساختمانی بدانند.
                                                  جدول بلوکهای واقع در هر حوزه درآمدی
        بلوکهای حوزه یک درآمدی
        بلوکهای حوزه دو درآمدی
        بلوکهای حوزه سه درآمدی
        بلوکهای حوزه چهار درآمدی
        بلوکهای حوزه پنج درآمدی
        توضیحات
        1
        4           توضیح 7
        11
        10
        18
        توضیح 1 : حاشیه خیابان خسروی نو و حاشیه خیابان امام رضا(ع)
        2
        5           توضیح 8
        14
        12
        22
        توضیح 2 : حاشیه خیابان خسروی نو و حاشیه خیابان امام رضا(ع)
        3
        6
        16       توضیح 11
        13
        24
        توضیح 3 : اراضی سپاد
        4              توضیح 1
        7
        17      توضیح 12
        15
        25
        توضیح 4 : ضلع شمالی بولوار وکیل آباد از بولوار دانشجو تا فارغ التحصیلان و عمق آن تا بولوار معلم
        5              توضیح 2
        8
        19
        16       توضیح 16
        26
        33
        9
        28
        17       توضیح 17
        27
        توضیح 5 : قسمت شمالی بلوک بالاتر از بولوار فکوری
        39          توضیح 3
        20
        29
        39      توضیح 18
        30
        توضیح 6 : قسمت شمالی بلوک بالاتر از بولوار فکوری
        41
        21
        37
        52
        31
        توضیح 7 : باقیمانده این بلوک
        42
        34
        40
         
        32
        توضیح 8 : باقیمانده این بلوک
        45
        35
        53
         
         
        توضیح 9 : باقیمانده این بلوک
        43
        36
        54
         
         
        توضیح 10 : قسمت شمالی این بلوک
        44
        38
        55
         
         
        توضیح 11 : بخش شمال غرب بلوک تا پل فجر
        46
        48
        56
         
         
        توضیح 12 : بخش شمال غرب بلوک تا پل فجر
        47
        50
        63      توضیح 13
         
         
        توضیح 13 : باقیمانده این بلوک
        49
        51        
        66      توضیح 14
         
         
        توضیح 14 : باقیمانده این بلوک
        57
        59        
        71      توضیح 15
         
         
        توضیح 15 : قسمت جنوبی این بلوک
        58
        60       
        72
         
         
        توضیح 16 : باقیمانده بلوک
        61          توضیح 4
        61         توضیح 9
         
         
         
        توضیح 17 : باقیمانده بلوک
        63         توضیح 5
        62
         
         
         
        توضیح 18 : کل بلوک به جز اراضی سپاد
        65
        70      
         
         
         
         
        66          توضیح 6
        71       توضیح 10
         
         
         
        67
         
         
         
         
        68
         
         
         
         
        69
         
         
         
         
        73
         
         
         
         
         
        در نگاه اولیه و باتوجه به بررسیها به عمل آمده ، که نتیجه آن تقسیم بندی بلوکها به حوزه های پنجگانه درآمدی ، با توجه به شاخص های توسعه یافتگی و برخورداری از امکانات شهری تعیین شده است ، مشخص می شود که خوشبختانه اکثر نقاط شهر مشهد از شرایط مناسب برای زندگی برخوردار است و تعداد بلوکهایی که کمتر برخوردار هستند ، به نسبت بسیار کمتر است ، که با توجه به تشخیص این موضوع که در نتیجه تحقیقات و بررسیهای کارشناسانه بوده است ، وهمچنین پژوهش های مشابه برای شناسایی مناطق شهری انجام شده ، امید است هر روز شاهد رونق بیش از پیش این مناطق هم باشیم .
        ذیلاً برخی از مصوبات شورای اسلامی شهر مشهد که حوزه های درآمدی در آنها مبنای محاسبه و پاسخگویی هستند بصورت خلاصه بیان میشود.
        1- مصوبه شماره  3106/2/ ش مورخ 24/8/82 که به موجب آن برای آندسته از املاکی که از طریق مادتین 147و148 قانون ثبت ، سند دریافت کرده اند ؛ لیکن عرصه ملک آنها از حد نصابهای تعیین شده در ضوابط و مقررات شهر سازی کمتر است ، و یا حتی در صورت داشتن مساحت لازم عرض آنها کمتر است ، عوارضی برقرار شده ، که محاسبه این عوارض بر اساس ضرایبی از p  است ، که این ضرایب در حوزه های مختلف درآمدی متفاوت است .
        2-  قسمتهایی از مصوبه شماره 3168/3/ش مورخ 23/12/83  که در خصوص پاسخگویی به املاک با کاربری باغ ، کشاورزی و خدماتی است ، و محاسبات پاسخگویی به آنها برای کسری مساحت و عرض ملک است .
        3- بخشهایی از مصوبه شماره 3168/3/ ش مورخ 29/6/86  در زمینه بهای خدمات تغییر کاربری و افزایش تراکم ساختمانی بیش از تراکم مجاز است ، و به تعیین تعرفه بهای خدمات افزایش تراکم ساختمانی بیش از تراکم مجاز با توجه به محل وقوع ملک در هر یک از حوزه های درآمدی میپردازد .
        4- بهای خدمات تخلفات ساختمانی موضوع مصوبه شماره  5655/3/ ش مورخ 13/12/86 که در حوزه های درآمدی مختلف متفاوت است .
        5- قسمتهایی از مصوبه شماره 5058/3/ ش مورخ 10/11/86 که در خصوص بهای خدمات بهره برداری موقت مراکز آموزش آزاد است .
        در نوشتار بعدی به شرح مصوبات فوق پرداخته و اطلاعات کاملتری در اختیار شهروندان قرار خواهد گرفت .
         
        پیوست
        نام:
        پست الکترونیک:
        شرح نظر:
         
        0 0
        آیا این مطلب را می پسندید؟ بله خیر